부동산 일기

주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우,  해당 조합의 조합원이 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어  해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실됩니다. 조합원 자격 상실 후의 지위와 관련한 기사가 있어 요점을 정리해 봅니다. 기사 원문보기:  조합원지위 상실자의 정비사업관련 서류 열람·복사 요청 도시정비법 제124조 제4항에서는 조합원, 토지등소유자가 정비사업시행에 관한 서류와 관련 자료에 대해 열람·복사 요청을 한 경우 사업시행자 등은 그 요청에 따라야 한다고 규정하고 있으나. 해당 조합원이 조합원 지위를 상실한 경우에도 그 요청을 따라야 하는가에 대한 문제제기 => 어찌보면 그냥 제목만 봐도 문서 열람 요청권이 없어보이는데 별도의 칼럼으로 정리가 되었다는 것은 아마도 이러한 민원 또는 분쟁이 있었듯 합니다. 첫째, 법령의 문언 자체가 조합원, 토지등소유자가 정비사업 시행에 관한 서류 등에 대해 열람·복사 요청을 한 경우 사업시행자 등은 그 요청에 따라야 한다고 규정하고 있으나 그 조합원 지위를 상실하여 자격이 없는 사람에 대한 규정은 없습니다. => 이러한 규정이 없다면 당연히 요청권은 부정 될 것 입니다. 둘째, 도시정비법에서 정비사업의 시행에 관한 자료 공개 등을 규정한 취지는 정비사업의 투명성·공공성을 확보하고 조합원 등의 알권리를 보장하려는 것입니다. 이는 같은 조 제1항에서 조합원, 토지등소유자뿐만 아니라 세입자에 대해 정비사업의 시행에 관한 같은 항 각 호의 서류 등을 공개하도록 규정한 것과 제4항에서 조합원, 토지등소유자가 같은 조 제1항에 따른 서류 외에 토지등소유자 명부나 조합원 명부 등도 포함해 그 열람·복사를 요청할 수 있도록 규정한 것은,...

지역주택조합은 지역 주민이 조합원을 모집하고 , 조합 명의로 직접 토지를 매입, 주택을 건설하기 위한 형태이다. 이는 출발 당시에는 해당 지역의 조합원이 조합 명의로 토지가 전혀 없어도 사업의 시작을 할 수 있다. 지역주택조합은 조합원의 자금을 모아야 하나, 실무상에는 조합업무 대행하는 업무대행사의 조합원 모집, 금용사와의 PF 를 통한 자금 대출 등으로 토지 매입대금과 건축비 등을 부담한다.   국토부는 지난 2020년에도 조합원 모집을 위한 과장광고를 금지하고 조합 해산 절차를 마련하는 등 지역주택조합 제도를 개선한 바 있다. 1) 조합원 모집은 사업지 면적 50% 이상의 토지 사용권원 (토지를 사용ㆍ점유할 수 있는 권리)을 확보한후, 해당 지자체에 조합원 모집신고를 하고 조합원 모집 신고필증 을 받아야 가능하다.  2) 지역주택조합 설립은 사업지 면적의 80%에 달하는 토지사용권원을 확보하면 가능했지만 법 개정으로 80%의 토지사용권원 뿐만 아니라 15%의 토지 소유권 도 확보해야 한다.  3) 지자체가 사업을 승인 하는 기준은 토지소유권 95% 확보이다. 문제는 토지소유권 95%를 확보하지 못하면 사업이 계속 지연될 수 있다.  위 3)   번 항목과 관련하여  실제 통계를 보면  국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 지난해 7월까지 5년간 서울에서 조합을 설립한 지역주택조합 사업지는 19곳이지만 착공한 사업지는 2곳에 불과했으며 서울시에 조합원 모집을 승인받은 지역주택조합 110곳 중 정식 조합 설립은 인가받은 곳도 20곳에 불과하다.  지역주택조합의 문제점은 한 번 조합원으로 가입하면 탈퇴할 수도 없고 사업 지연에 따라 업무추진비 등으로 추가분담금만 계속 내야 하는 경우도 부지기수다.  조합원이 사업주체이기 때문에 토지확보 지연 등 사업진행이 늦어지는 데 따른 피해보상을 다른 누군가에게 요구할 수 없다.  이러한 문제점이 많아 개선 욕구가 많았으나,...

  흔히들 농촌에 집을 마련하거나 투자 하고자 할 때 농가주택을 생각하며 이에 대해 모두다 어떤 혜택이 있을 거라고 추측한다.   그러나 혜택을 받는 농촌의 주택은 법적 규정과 요건을 확실 히 갖춘 주택에 한하며 일반적으로 말하는 소위 농촌에 있는 주택이 모두 혜택이 있는 것은 아니다.   다음과 같이 구별을 해보자.   1.용어,개념의 차이     농가주택 은 특별히 규정된 것은 없다. 농가주택은 여러 형태가 있을 수 있겠지만 전원주택도 그 위치에 따라 그 범주에 포함될 수도 있겠다. 흔히 농가주택을 구입하여 개축이나 수선 등을 통해 전원주택으로 사용하고 있는데, 농가주택은 흔히 농촌형 주택이라고도 한다.   대체로 농가주택은 수도권을 제외한 읍·면지역 소재의 대지면적 660㎡ 이내 이고, 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡) 취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 , 매도가 1억원 이하로 규정하는 정도다.   위의 규정은 주로 세법상의 요건으로 볼 수 있다. 세법과 건축 및 인허가 관련 규정은 모든 분야(주택,아파트,토지,상가등등)에서 별도로 적용된다는 점 주의하자.   보통 외지인이 땅을 구입하여 집을 지을  수 있는 지역은 대부분 가능하나 농림지역등과 같이 전혀 안 되는 곳도 있고 또 부분적으로 가능한 곳도 있다.   농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘는데 이중 농업보호구역 땅은 도시민이 사서 전원주택(전용면적 661㎡ 이하)을 지을 수 있다.   임야의 경우에는 준보전산지를 사들여 전원주택을 건축할 수 있다. 또 보전산지 가운데 보전녹지지역 내 본인소유의 공익용산지라면 주택(전용면적 661㎡ 이하)을 마련할 수도 있다. 물론 이들 지역은 관리지역에 비해서는 개발행위 허가 및 건축 인허가와 관련 이래저래...

  * 국민주택기금 전세자금 대출조건 요약 구분 저소득 가구 전세자금   근로자 서민전세자금   융자대상   1. 최저생계비의 2배 범위내의 저소득가구 중 시장․군수․구청장으로부터 융자대상자로 추천을 받은 자   2. 무주택인 세대주   1. 연간급여(소득)가 3천만원 이하 ( 신혼부부는 3천5백만원 이하)   2. 무주택인 세대주 대상주택 전용면적 85㎡이하   전용면적 85㎡ 이하 대출한도 ㆍ지역별 지원대상 전세보증금    - 수도권과밀억제권역 : 1억    - 수도권기타지역 및 광역시 :5천만원    - 기타 지역 : 4천만원 (3자녀 이상: 지역별 보증금 1천만원 추가)   ㆍ 지역별 대출한도 - 수도권 과밀억제권역 5,600만원 - 수도권 기타 지역 및 광역시 3,500만원 - 기타 2,800만원.   ․호당 8,000만원 (전세가격의 70% 범위내) 단, 3자녀 이상 가정은 1억원 대출이율 연 2.0%   연 4.0% * 노인 부양세대, 다문화․장애인가구 → 연 3.5% 상환기간 15년 분할 상환   2년 이내 일시 상환 (2회 연장, 최장 8년 까지 가능)

단독주택 용지는 개발형태에 따라 크게 단독주택 용지 와 블록형 단독주택 지로 나뉜다   우선 단독주택용지 는 주거전용 용지 와 점포주택 용지 로 또 다시 나뉜다.      주거전용용지는 주거목적의 가구만 들어갈 수 있고      점포주택용지는 1층을 상가로(연면적 40%까지) 만들 수 있다. 이는 점포주택지가 수익률 및 투자가치에 있어서 상대적으로 더 좋기에 더 많은 인기의 요인이 되기도 한다.   다만 가구수의 제한이 해당 택지지구에 따라 제한이 있을 수 있다. 일례로 진천 음성 혁신도시의 경우 점포전용이라 하더라도 상가를 넣을 경우는 가구수가 3가구만 허용되며 상가를 넣지 않을 경우5가구 까지 허용된다.   블록형 단독 주택지 의 경우는 필지별로 개인에게 공급 하는 게 아니라 블록단위의 덩어리로 공급하기에 단지개념으로 분양하는 방식이다. 타운하우스나 연립주택단지 등을 넣을 수 있으며 마찬가지로 객 택지지구별로 가구수, 층 수 등의 제한이 있다. 때문에 개인에게는 제한이 있고 주택건설업 면허가 있는 경우에 사업성 검토의 대상이 된다.   일반적으로 택지지구내에 공급되는 단독주택지의 경우 아파트 단지와 함께 공급되기에 아파트 단지의 각종 편의시설등 주변 여건이 쾌적하다는 장점이  있다. 그러나 단지가 활성화 되기에는 아파트 입주시점과 시차가 있다는 점과 , 도시가스등 제반 설비, 배관 등을 건축주가 자비로 부담해야 하는 경우가 있으므로 이점을 주의하여 판단 해야한다.

일반적인 임대차 계약이라면 부동산에서 흔히 쓰는 임대 계약서를 사용 해도 무난하다. 그러나 임대인이 임대사업자로 등록(매입임대,건설임대 모두 해당함)된경우에는 해당 법령에서 정하는 표준 계약서를 사용해야 한다. 물론 부동산에서 해야하는 확인설명서도 별도로 ㅈ작성 첨부해야 한다. 관련 조문 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.25, 2011.8.4, 2012.1.26> 1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에=생략 3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다. 이하 생략 제32조(표준임대차계약서 등) ① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. ② 생략 ③ 임대사업자와 임차인은 제1항에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 한다. ④ 생략 임대주택법 시행령」 제30조의2제3항 임대사업자는 위의 내용이 포함된 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다. 아래 유첨 계약서 참조 임대사업자 표준임대계약서.hwp

주택 임대사업이 규정이 많이 완화되고 앞으로도 더욱 좋은 정책으로 유도될 듯 해서 정리해 본다     1. 등록 요건 임대주택 수 : 1가구 이상 임대주택 규모 : 149㎡이하 의무임대기간 : 7년으로 양도소득세혜택: 3가구이상 5년 이상 임대’ 등록 요건 : 선 등록 후 주택 취득 .   2. 혜택 1) 혜택: 임대사업자로 선 등록한 후 취득하는 전용면적(60m')18평 이하의 주택매입에 대하여    취득세. 등록세가 전액 면제 , 85㎡ 이하는 25% 감면 되며   재산세는 40㎡ 이하 면제 ,60㎡ 이하 50% 감면 , 85㎡ 이하 25% 감면 . 단 재산세는 신규분양 주택에 한함   2) 한 채 이상만 구입해도 임대사업자 등록 가능하며 종합부동산세 부과 시 합산 배제되고 양도세 중과가 되지 않는다.   3) 주거용 요피스텔도 적용 가능함     3. 절차   1) 임대사업자 등록 (거주지 또는 물건지 관할 구청)     => 반드시 임대주택 구입(잔금또는 소유권이전등기)전에 등록 하여야 함 - 임대사업자 등록신청서.(해당 시.군.구청에 비치) - 주민등록초본 또는 신분증 사본. - 주택등기부등본 또는 분양/매매계약서 사본 .   참조: 온라인 등록(민원24)   2) 임대주택 매입(잔금 및 소유권이전등기)   3) 임차인 계약   =>임대사업자 등록후 임대시에는 기존의 계약서가 아닌 시군구에 비치된 표준임대차계약서 를 사용해야 한다 -표준임대차계약서 - 임차인 주민등록등본   4)취득세 감면신청=> 매입후 잔금납부일후 30일 이내 - 지방세 감면 신청서 - 임대사업자 등록증   5) 임대조건 신고 => 임대사업 개시(임차인 입주) 10일전까지 물건지 주소 관청(읍,면,동 주택과)...

주택 임대차 상가 임대차 대법원 2010. 6.10. 선고 2009다101275판결 [배당이의】 [공2010하,1354] [판시사항] [3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 Naver 태그: 전대차 , 임대인의 동의 , 특별한 사정 , 사용수익 있는 경우 , 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부 (소극 ) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부( 적극 ) [판결요지】 [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나 (민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호 하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것 이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.   따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정 이 인정되는 경우 에는 , 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며 , 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.   => 참조: 역기서의 특별한 사정 이라함 은 임대주택 회사의 부도로 임대기간 만료시에도 연락이 불가하거나 ...

  우선 매도자 가 일반과세자냐, 간이과세자냐 구분 하셔야 하고, 또 매수인 이 일반과세자냐 간이과세자냐 구분 하셔야 합니다. 같은 과세 사업자 이고 같은 업종 의 경우 포괄 양수양도 계약(즉, 기존의 부동산외에 사업 전체를 넘겨 받는)을 체결하시면 부가세 부분은 신경 안쓰셔도 됩니다.   포괄 양수양도계약은 세무사에게 의뢰하시면 간단히 처리 하실 수 있을 겁니다. (매매 계약서와는 별도이며, 매매금액등도 기재가 안됩니다.)   만약 업종이 다른 경우 포괄양수도 계약이 성립 안되는 상가매매의 경우라면 매도자는 부가세 납부 의무를 지게 됩니다.   사업자가 사업에 사용하던 상가등을 양도할 경우 건물분에 대해 부가세를 납부해야 하는데, 일반적으로 부가세를 환급받은 경우에만 납부하는 것으로 알고 있지만 매입시에 부가세를 환급받았는지 여부에 관계없이 납부해야 합니다.   일단 일반과세자인 매도자는 부가세(건물분 공급가액의 10%)를 납부해야 하고, 물론 그 부가세금액만큼 매도가액이 높아졌겠죠. (부가세 별도란 특약이 있으면 계약서에 정상적인 매매가가 기재 되었을 거구요)   간이과세자인 매수자는 실제 매매대금보다 추가로 지불하게 된 부가세금액은 환급 받을 수 없어서, 매수자는 부가세만큼 손해를 보게된다는 결론인데, 억울하지만 어쩔 수 없어 보입니다. 만약 환급 받고자 한다면 20일 이내에 일반과세자로 신고를 하면 가능하겟지요.   결국 매수자가 일반과세자로 가면 환급 가능하고, 간이과세자로 가면 환급이 불가능한데, 이것은 매수자가 판단해서 결정할 부분입니다.   취득당시 부가세분만큼의 추가현금지출이 있으나 해당 부동산 취득 후 그 부동산을 사업에 사용해 발생하는 세금을 생각한다면, 일반과세보다 간이과세가 훨씬 유리하겟죠.   만약 매수자가 부가세를 환급받기 위해 일반과세자로 신고를 했을경우 , 실제 매출액이 일반과세 요건에 충족이 되지 않는다면 (연 4800만) 반드시 간이...