부동산 일기

<토지만 나온 경우>   가. 법정지상권 성립되는 건물이 있는 경우   1. 낙찰 후 지료청구를 이유로 가압류신청 2. 지료청구소송 제기 3. 지료는 낙찰가가 아닌 감정가의 5%~7% 4. 지료협의 / 협상결렬 6. 6개월 정도 소요 7. 항소, 상고제기 시 1년 이상소요 8. 판결확정 9. 지난 1년간의 이자지급 10. 목돈지급여력부족 11. 건물압류 경매신청 12. 경매진행 중 최초 낙찰일로부터 2년이 경과 13. 법정지상권 소멸청구의 내용증명 발송 14. 법정지상권의 소멸청구는 일방적인 의사표시에 의하여 효력발생 15. 법정지상권 소멸완료 16. 건물철거소송 전 처분금지 가처분 신청 17. 철거소송 진행 18. 매각물건 명세서상 ‘건물철거소송 진행 중’ 고지 19. 미고지시 경매계에 소송 진행 중인 자료제출 20. 유찰이 거듭되어 최저가에서 단독낙찰 21. 낙찰대금 중 일부는 지료와 상계처리 잔액납부     나. 법정지상권이 성립되지 않는 경우 1. 철거 의사 표시로 협상 2. 협상결렬 3. 지료청구 가압류 4. 처분금지 가처분신청 5. 건물철거 및 지료청구 소 제기 6. 조정기일 7. 피고에게 토지를 시세대로 매입할 것을 권유 8. 피고에게 건물을 헐값에 매도할 것을 권유 9. 받아들일 수 없는 조건이면 조정거부 10. 원고의 승소는 예정되어 있기에 판사는 피고를 계속설득 11. 건물을 시세의 5분1선에서 매각하라는 요청제시 12. 피고는 눈물을 머금고 조정안 수용 13. 매매계약 성립 완료 14. 토지와 건물을 시세의 3분의1선에서 매입완료 10. 조정결렬 11. 건물을 철거하고 지료를 지급하라는 판결 12. 1심 선고 후 지료청구를 원인으로 경매신청 13. 지료판결은 가집행 가능하여 피고의 항소와는 무관하게 진행 14. 건물철거소송 진행 중 입찰자 없음 15. 헐값에 단독 낙찰 16. 협상요청이 들어올 경우 합의 후 소송취하  

법정지상권의 성립여부는 다음과 같이 판단 한다.   성립 요건: 1)과 2)모두 만족해야함         1) 토지와 건물이 모두 존재해야 하고 또한 한사람명의자 이어야 함              -> 현재 시점에 한 사람소유이면 낙찰과 동시에 성립              -> 과거에 한 사람소유이었다가 달라진 경우에는 그 당시에 이미 성립 (30년 유효기간 검토해 볼 필요 있슴)                     Cf) 강제경매의 경우: 낙찰되는 시점에 소유주가 동일하면 성립한다.               -> 건물이 있었는지 여부: 건물 등기부, 건축물대장, 재산세 과세대장(건축물)               -> 토지의 경우 구 폐쇠 등기부상에 과거 건물주명의가 있는지를 확인               2) 저당권 설정시점에 이미 건물이 존재해야함             -> 토지 담보로 저당권 설정 당시에 건물이 존재 해야함 ...

    ■ 타인의 주민등록 색인표 열람 및 주민등록 초본을 발급받으려면.. ■ 위장 임차인 색출법     1. 위장 대항력 임차권을 깰 수 있는 방법.     2. 동사무소에 실 거주자 확인 신청           ⇒ 동사무소는 통·반장을 통하여 조사 후 불거주 확인서 발급한다.     3. 경매 낙찰자만 가능(입찰 전에 확인 )   ■ 매도인의 하자담보 책임   1. 민법 584조 : 하자담보책임 면제특약의 효력     1) 내용 : 매도인은 하자담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지        아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을        면하지 못한다.     2) 의미        ① 강행규정으로 모든 민사계약에 강제 적용된다.        ② 면책 특약의 경우 584조 위반만 아니면 100% 유효하다는 뜻.           -면책 특약이 유효하다는 전제하에 584조가 강행규정성이 있다.     3) 내용 분석       ① 매도인이 알고 고지하지 않은 사실           ◇ 매도인의 고의에 의한 행위(적극적 불고지, 소극적 불고지 불문)   ...

  3. 미공시 권리분석 ◇ 모든 미 공시권리는 특수지역권을 제외하고 점유 를 수반으로 한다. ◇ 공시권리하자 ⇒ 매도인의 하자담보책임이 아니고, 중개인의 중개책임이다. 미 공시권리하자 ⇒ 본질적으로 매도인의 하자담보 책임이며, 중개인은 연대책임이다. 즉 매도인의 책임이다 ⇒ 점유사실 확인원 으로 보충. ■ 임차권 : 다가구 주택 특히 중요. 1. 대항력 임차권자(점유+전입신고)를 반드시 확인. 2. 실익 : 경·공매시 권리확정. 즉, 말소기준권리보다 밑에 있는 경우 주말 대상이 된다. 3. 임차권 1) 주택 임차권 : 주민등록법에 의한 세대별 주민등록 색인부로 확인. 2) 상가 임차권 : 상가임대차보호법에 의한 사업자등록+점유 ⇒ 관활 세무서 : 법정 약정서 양식으로 확인함. □ 주택·상가 임차권 구별 실익 ① 주택 ; 보증금 무한대 보호 ② 상가 : 한정 된 금액 내 보호 4. 세대별 주민등록 색인부 : 대항력 임차권의 등기부 기능(물적 주민등록표) ■ 유치권 : 1. 성격 : 1) 법정 담보물권 : 소유자의 의사와 무관하게 법률요건만 완성되면 자동 성립. 2) 강제 경매 시행 3) 순위 배당권은 없다. 그러나 사실상 최우선 변제권을 갖고 있다. - 경락자의 인수권리 대상 ⇒ 유지권자는 자기권리 100% 찿아 온다. 2. 성립 요건-4개 => 4개 요건 중에서 하나만 깨져도 유치권은 성립되지 않는다. 1) 견련관계 채권에 의해서만 성립한다. ① 공사비 유치권 ; 신축건물 공사비, 자재비, 노무비 등 ② 수선비 유치권 ; 인테리어, 수선비 등. ③ 비용상환 청구권에 의한 유치권 ; 필요비, 유익비 등. -- 부속물 매수청구권에 의한 유치권은 성립되지 않는다. ④ 미지급 매각대금 유치권 2) 변제기 이후 채권여야.. ◇ 소유주와 채권자간에 합의 내용이 있다. 3) 점유하고 있어야 한다 ① 유일한 공시방법이 점유이다 ⇒ 점유를 상실하면 유치권을 상실한다. ② 유치권자의 점유는 사용...

양이 좀 많다. 예전에 들었던 강의 내용 정리해놓은 것 이었는데 여기에 올려 본다.     1.. 권리 분석 방법           1) 공시 권리분석 ⇒ 등기부 권리분석           2) 미공시 권리분석 ⇒ 임장활동을 통한 점유자 확인+점유사실 확인원           3) 물건 분석 ⇒ 공동주택 체크리스트              * 진정한 권리자 여부 확인           ◇ 소유자 사칭 및 무권대리(권원 없는 대리행위)  방지.   2. 공시권리분석    - 등기부 갑구 권리           ■ 소유권 : 취득일자 주의               1. 민법 186조 법률행위 : 접수일자 가 취득일자                  ◇ 매매, 교환, 증여 등 계약서에 의한 권리변동.               2. 민법 187조 법률규정 : 원인일자 가 취득일자      ...