주택 임대사업 자세히 알아보기
주택 임대사업이 규정이 많이 완화되고 앞으로도
더욱 좋은 정책으로 유도될 듯 해서 정리해 본다
1. 등록 요건
임대주택 수 : 1가구 이상
임대주택 규모 : 149㎡이하
의무임대기간 : 7년으로
양도소득세혜택: 3가구이상 5년 이상 임대’
등록 요건 : 선 등록 후 주택 취득 .
2. 혜택
1) 혜택: 임대사업자로 선 등록한 후 취득하는 전용면적(60m')18평 이하의 주택매입에 대하여
취득세. 등록세가 전액 면제 , 85㎡ 이하는 25% 감면 되며
재산세는 40㎡ 이하 면제 ,60㎡ 이하 50% 감면 , 85㎡ 이하 25% 감면 .
단 재산세는 신규분양 주택에 한함
2) 한 채 이상만 구입해도 임대사업자 등록 가능하며 종합부동산세 부과 시 합산 배제되고 양도세 중과가 되지 않는다.
3) 주거용 요피스텔도 적용 가능함
3. 절차
1) 임대사업자 등록 (거주지 또는 물건지 관할 구청)
=> 반드시 임대주택 구입(잔금또는 소유권이전등기)전에 등록 하여야 함
- 임대사업자 등록신청서.(해당 시.군.구청에 비치)
- 주민등록초본 또는 신분증 사본.
- 주택등기부등본 또는 분양/매매계약서 사본.
참조: 온라인 등록(민원24)
2) 임대주택 매입(잔금 및 소유권이전등기)
3) 임차인 계약
=>임대사업자 등록후 임대시에는 기존의 계약서가 아닌 시군구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다
-표준임대차계약서
- 임차인 주민등록등본
4)취득세 감면신청=> 매입후 잔금납부일후 30일 이내
- 지방세 감면 신청서
- 임대사업자 등록증
5) 임대조건 신고 => 임대사업 개시(임차인 입주) 10일전까지 물건지 주소 관청(읍,면,동 주택과)에 신고
- 임대조건 신고서(관할 관청)
- 표준 임대차 계약서 (신고필증 교부)
6) 사업자 신고 (사업 개시 20일 이내 , 거주지 관할 세무서서)
7) 임대개시 신고 : 임대개시 3개원 이내 물건지 세무서 재산과
-표준 임대차계약서 사본
-임차인 주민등록등본
-임대인 임대사업자등록증 사본
8) 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경신고
=> 변경사유 발생 10일전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다.
4. 주의사항
1) 수익과 비용분석 시 주의점:
임대 간접 비용과 사업자등록에 따른 세금,4대보험 증가분과
월세를 받을 경우 종합소득세 과표에 포함되는 부분을 고려해야 한다.
임대간접비용은 월세의 경우 한번 계약당 기한이 보통 1년이므로 1년에 한번씩은 중개수수료를 지급해야하는 셈이다.
대략 오피스텔기준으로 1000-70 경우 매년 중개수수료만 45만원 정도 나가고 경우에 따라 도배 장판등 소모품비용까지 고려해야 한다.
또한 사업자등록을 하기에 이에 따른 부가가치세와 종합소득세도 고려해야 한다.
부가가치세는 조기 환급 받는 경우 추후(10년 이내의 경우) 일정금액을 다시 내어야 하는 경우가 있을 수 있고
사업자가 별도로 직장에서 급여를 받는다면 임대소득의 월세에 대해서도 소득에 합산해서 별도로 총 소득액이 늘어날 수가 있다.
2) 지역분석 우선 : 현지 공실률을 체크하여 수익성 을 보수적으로 체크하며 동시에
향후 자본익을 기대할 만한 지역인지 지역분석을 꼼꼼히 한후 판단해야 한다.
5.결론
결국 주택 임대사업이라 함은 정부에서 제공하는 임대사업자의 혜택을 최대한 받을 수 있으며
또한 공실 없는 월세 수익, 향후 5년 이후의 자본이득까지 고려하여 꼼꼼하고 정확한
그러나 발품을 많이 팔고 난 후 분석을 거친 좋은 매물을 우선 선정함이 우선이다.
그렇기 위해서는 최우선적으로 내 예산과, 지역, 입지를 선정후 그에 맞는
종목들(다가구주택,오피스텔,아파트,도시형생활주택)의 선정 순서로 접근 해야 한다,