농업인 주택의 정의 및 투자 시 유의사항
흔히들 농촌에 집을 마련하거나 투자 하고자 할 때 농가주택을 생각하며
이에 대해 모두다 어떤 혜택이 있을 거라고 추측한다.
그러나 혜택을 받는 농촌의 주택은 법적 규정과 요건을 확실 히 갖춘 주택에 한하며 일반적으로 말하는 소위 농촌에 있는 주택이 모두 혜택이 있는 것은 아니다.
다음과 같이 구별을 해보자.
1.용어,개념의 차이
농가주택은 특별히 규정된 것은 없다.
농가주택은 여러 형태가 있을 수 있겠지만 전원주택도 그 위치에 따라 그 범주에 포함될 수도 있겠다.
흔히 농가주택을 구입하여 개축이나 수선 등을 통해 전원주택으로 사용하고 있는데,
농가주택은 흔히 농촌형 주택이라고도 한다.
대체로 농가주택은 수도권을 제외한 읍·면지역 소재의 대지면적 660㎡ 이내 이고,
건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡)
취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 , 매도가 1억원 이하로 규정하는 정도다.
위의 규정은 주로 세법상의 요건으로 볼 수 있다.
세법과 건축 및 인허가 관련 규정은 모든 분야(주택,아파트,토지,상가등등)에서
별도로 적용된다는 점 주의하자.
보통 외지인이 땅을 구입하여 집을 지을 수 있는 지역은 대부분 가능하나 농림지역등과 같이 전혀 안 되는 곳도 있고 또 부분적으로 가능한 곳도 있다.
농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘는데 이중 농업보호구역 땅은
도시민이 사서 전원주택(전용면적 661㎡ 이하)을 지을 수 있다.
임야의 경우에는 준보전산지를 사들여 전원주택을 건축할 수 있다.
또 보전산지 가운데 보전녹지지역 내 본인소유의 공익용산지라면 주택(전용면적 661㎡ 이하)을 마련할 수도 있다.
물론 이들 지역은 관리지역에 비해서는 개발행위 허가 및 건축 인허가와 관련
이래저래 까다로운 면이 있다.
그러나 농업인 주택은 이와는 좀 다른 개념이다.
농지법 제2조 2항에 나와 있듯이 “농업인”이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
농업인 주택은 일반인이 쉽게 건축할 수 없는 농업진흥지역 안에서도 집을 지을 수 있는 농지법 상의 “농업인”의 주택을 말한다.
보통은 이러한 개념이 혼동되어서 인식 되고 있다.
농지를 구입하는 도시인이나 귀농하려는 사람들은 이런 잘못된 지식으로 농지를
취득한 후에 성급히 농업인 주택을 지을 수는 없다.
농업인주택을 지으려면 현행법상 먼저 농지법상의 농업인이 되고난 후
농지법이 정한 년간 수입 비율(농업소득)과 세대주 등 추가 요건을 충족해야 한다.
농업인주택은 위와 같은 두가지 요건을 모두 충족한 후에
당해 농지소재지에서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다.
물론 해당 토지의 지역이 농림지역이나 농업진흥지역등이 아닌 관리지역등에 있다면 이와는 상관 없다.
2. 농업인이 되려면
농지법상에서 인정하는 농업인이 되려면 필요한 다섯가지 요건을 만족시켜야 한다
첫째 논 밭 과수원 등의 농지(지복이 전,답,과)를 1000㎡ (303평) 이상 농사지어야 한다.
( 비닐하우스의 경우는 100평 이상)
축산인의 경우는 소 10마리.나 닭 1,000마리 등 일정 숫자 이상의 가축을 키워야 한다.
여기서 농지는 반드시 자기 소유일 필요는 없고 임차하여 농사를 지어도 무방하다.
둘째 농사란 곡류, 채소, 버섯, 유실수 등 농작물과 다년성식물을 경작 또는 재배하는 것이다.
여기에는 향나무, 은행나무 등의 관상수나 전나무 등 조림용 나무 그리고
대나무의 조림은 농업경영에 해당하지 않는다. 다만 지렁이나 우렁이는 가축으로 본다.
세째 농사공정은 전부 자기가 직접할 필요는 없고 농작업의 일부를
위탁경영(도급)할 수는 있으나 전부를 위탁경영하는 것은 헌법에 의하여 금지된다.
네째 농사에서 수확하여 소득으로 되는 금액이 년간 100만원 이상이어야 한다.
다섯째 농사에 종사하는 기간이 년간 90일 이상이어야 한다.
여섯째 농지소재지에 주민등록을 옮기거나 또는 농지 인근에 실제 거주해야 한다든지 하는 것은 농업인의 요건이 아니다. 농지원부도 실제 많은 헤택이 많지마는 농업인의 요건은 아니다. 농지원부는 농지구입 등에 있어서 실제 농업인임을 증명하거나 토지거래허가구역에서
쉽게 농지 실수요자임을 증명할 수 있는 서류가 된다.
3.농업인이 된 후 건축 요건
상기의 농업인 요건을 갖추었다고 농업인 주택을 지을 수 있는 것은 아니다.
농업인 주택을 지으려면 농업인이 다음의 4가지 요건을 더 갖추어야 한다.
첫째 농업으로 얻는 수입이 세대 전원 년간 수입의 50% 이상이 되어야 한다.
즉 농사를 짓는 자는 그 주된 수입을 농업에 의존해야 한다는 의미이다.
둘째 농업인 주택을 지을수 있는 자는 세대주에 국한한다.
처나 세대원의 명의로는 농업인주택을 지을 수 없다.
그러나 세대주가 반드시 무주택이어야 한다는 조건은 아니다.
세째 농업인 주택은 부지 200평 이내로 지어야 하며 농업진흥구역에도 지을 수 있다.
이 때 200평은 당해 세대원 전원의 지난 5년간 농지전용 허가면적을 통산하여 그 초과 여부를 심사한다.
네째 농업인 주택을 지을 수 있는 곳은 주된 농지의 소재지와 동일 또는
인접 시. 구. 읍. 면 지역에 국한한다.
4.농업인 주택의 특혜와 부담
농업인 주택은 일반 도시인이 들어 갈 수 없는 농림지역 내 농업진흥구역에서도 집을
지을 수 있는 특혜의 일종이다. 그렇지만 규정도 까다롭다.
농지에 대해서 농지전용허가는 받아야 하고 건축법상 요건도 갖추어야 한다.
농업인 주택을 짓기 위한 농지 전용시 에는 농지보전부담금 전액 면제된다.
농지전용비(농지보전부담금, 공시지가의 30%)가 면제된다.
농업인주택은 부지 661㎡(200평) 이하에 건폐율은 용도지역상
허용되는 20%보다 갑절 높은 40%까지 가능하다.
5. 유의사항
이미 지어진 농업인 주택을 매매하는 경우 주의해야 한다.
해당 주택이 농업진흥구역에 있기 때문에 농업인에게만 허용한 것 이므로
새로 집을 매수하는 사람이 해당 농업인 주택 요건에 맞지 않을 경우 문제가 될 수 있다.
도시인들이 농업인 주택(부수토지 포함)을 구입하는 것 자체가
불법이기 때문이다.
단순히 농지보전부담금 감면 등의 혜택을 받기 위해 금지된 땅이 아닌 곳에 지어진 농업인주택은 일반주택으로 사용하거나 비농업인(도시인)에게 매도 할 수 있다.
다만 5년 이내에 “일반주택”으로 전환하려면 용도변경 승인을 받아야 하고,
100% 감면받은 농지보전부담금도 반납해야 한다.
만약 도시인이 여러 가지 방법을 동원해 금지된 땅에 있는 농업인주택(과 일부 땅)을
매입했다가 적발될 경우 어떤 처벌을 받게 될까.
현재는 행정당국 고발에 따른 사법처리로 2000만 원 이하의 벌금형을 받게 된다.
이 보다는 범법자의 낙인이 찍힌다는 게 가장 치명적이다.
그럼에도 현실적으로 거래가 종종 이루어지고 있다. 그러나 이는 농촌이라는 특수성과
행정력의 부재로 암암리에 진행되고 있는 것 일 뿐 이다.
또한 부정기적인 단속의 결과 적발했다고 해서 모두 고발조치 되는 것도 아니다.
매입 시점에서는 도시인이었지만 적발되기 전에 미리 농지원부 등 농업인 자격을 갖춰놓으면 고발을 면할 수도 있다. 이를 위해 농업인 주택(대지 포함)에 더해 농지를 1000㎡(302.5평) 이상 확보해 놓기도 한다. 대략 1652㎡(500평) 안팎이다
또한 금지된 땅에 들어선 농업인 주택의 경우 일반주택으로 용도변경 자체가 안 되기 때문에
나중에 매매 사실이 적발되더라도 감면 받은 농지보전부담금을 반환하지 않아도 된다.
설사 최고 벌금형인 2000만원을 맞더라도 농지보전부담금 감면액을 제하면 사실 솜방망이 처벌이다.
애초 도시인이 집을 지을 수 없는 땅이라 가격 또한 상대적으로 저렴하기에
비슷한 입지조건을 갖춘 관리지역 땅에 비해 되레 전체 비용 부담이 적을 수도 있다.
물론 금지된 땅을 도시인에게 파는 전문 꾼들은 이런 득실과 리스크(명의신탁 등)를 모두 계산해 애초 땅값을 비싸게 매긴다
그러나 이런 리스크를 감수하고 매매를 하기에는 그 위치나 주변환경이
아무리 자연환경이 좋아도, 그 이득이 리스크를 상쇄할 만한 집이 많지 않은 게 사실이다.
이왕 농업진흥구역에 집을 마련한다면 단지 주말에 잠깐 쉬기 위해 마련하는 것 보다는
귀농과 귀촌으로 새로운 삶을 준비하는 보다 큰 계획으로, 정공법으로 가는 게 합당하다 생각 된다.