부동산 계약 시 권리의 분석-3

 

 

■ 타인의 주민등록 색인표 열람 및 주민등록 초본을 발급받으려면..

■ 위장 임차인 색출법

    1. 위장 대항력 임차권을 깰 수 있는 방법.

    2. 동사무소에 실 거주자 확인 신청

          ⇒ 동사무소는 통·반장을 통하여 조사 후 불거주 확인서 발급한다.

    3. 경매 낙찰자만 가능(입찰 전에 확인 )

 

■ 매도인의 하자담보 책임

 

1. 민법 584조 : 하자담보책임 면제특약의 효력

    1) 내용 : 매도인은 하자담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지

       아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을

       면하지 못한다.

    2) 의미

       ① 강행규정으로 모든 민사계약에 강제 적용된다.

       ② 면책 특약의 경우 584조 위반만 아니면 100% 유효하다는 뜻.

          -면책 특약이 유효하다는 전제하에 584조가 강행규정성이 있다.

    3) 내용 분석

      ① 매도인이 알고 고지하지 않은 사실

          ◇ 매도인의 고의에 의한 행위(적극적 불고지, 소극적 불고지 불문)

          ◇ 적극적 고지의무 부과 사항.

      ② 제3자에게 권리 설정.

          ◇ 매도인의 적극적 고의 책임(본인이 도장 찍어줘야 가능한 행위)

          ◇ 대항력 임차권, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등.

              채권임차권, 가압류, 가처분 ⇒ 설정행위 아님.

     ③ 양도한 행위.

         ◇ 이중매매

         ◇ 중도금이후 설정과 양도 행위가 있어야 매도인에게 책임을 물을 수 있다.

              계약금만 받고 설정행위를 한 경우 ⇒ 매도인 하자담보 책임 아니다.

              게약금은 해약 증거금이지, 이행 증거금 아니다.

 

        * 매도인의 적극적인 고의 책임

          ◇ 민사 ; 손해배상 청구

          ◇ 형사 ; 사기죄 성립

          ◇ 방법 ⇒ 처분금지 가처분 청구+민사+형사 고소.

 

2. 민법 제569조 : 타인의 권리 매매.

   1) 내용 ; 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여

                매수인에게 이전하여야 한다.

   2) 의미

     ① 임의규정, 즉 계약특약으로 배제 시킬 수있는 규정.

     ② 매도인의 면책 특약이다 ⇒ 중개사가 매수인에게 당할 수 있는 조항이다.

   3) 대상

     ① 모든 오피스, 상가 등 분양물건은 569조의 타인권리 매매이다.

     ② 주택법 대상 20세대 이상 분양 주택은 적용 배제 됨.

          ⇒ 분양승인 받기 전까지 시행자가 토지소유권을 취득해야 하는 것이 강제되어 있다.

 

3. 민법 제570조 : 매도인이 악의인 경우 매도인의 담보책임

     1) 내용 : 상기의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때

                   에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리

                   가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.

    2) 의미

     ① 민법 570조는 매도인의 하자 담보책임이 아니고 면책특약이다.

     ② 매도인의 담보책임 발생시기

          ◇ 원칙 : 잔금 때.

          ◇ 예외 : 계약체결이후 객관적으로 권리취득의 불가능이 확정 될 때.

    ③ 계약 해제 : 소유권 이전등기 이후에도 가능(사유-등기 공신력 부재)

    ④ 570조 역 해석 : 매도인 면책사항.

         ◇ 확정적으로 권리취득이 불가능하다고 확정되기 전까지는 유효한 계약이다.

              ⇒ 즉, 잔금 전까지는 매도인의 책임을 묻지 못한다.

         ◇ 매수인이 569조를 알고 있는 경우, 매수인은 손해배상 청구를 못하고 원금만

             돌려 받을 뿐이다.

    ⑤ 특약 ; 매수인의 선·악 여부를 불문하고 매도인은 하자담보책임을 져야 한다.

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4. 민법 제571조 : 매도인이 선의인 경우 매도인의 담보책임

   1) 내용 ; 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알

지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도

인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

   2) 의미

       ① 내 것인 줄 알고 있었는데 내 것이 아닌 경우(대습 상속시 종중 부동산 등)

   3) 매도인이 선의일지라도 ⇒ 계약해제+손해배상.

       매수인이 악의인 경우 ⇒ 원상회복만..

 

    * 민법상 손해배상 원칙

   1. 불측의 손해에 대한 배상.

       ⇒ 예상되는 손해는 보상의무 없다.

   2. 신뢰이익의 범위 내에서 기대이익에 대한 보상.

 

5. 민법 제576조 : 저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임

   1) 내용

매매의 목적이 된 부동사에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그

소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수

있다.

이 경우에 매수인이 출재(出財)로 그 소유권을 보존할 때에는 매도인에 대하여 그 상환

을 청구할 수 있고, 이로 인해 매수인이 손해를 입은 경우 그 배상을 청구할 수 있다.

본 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에도

준용한다.

   2) 의미

      ① 계약금(잔금) 치룬 후 임의경매 실행되면 내 권리는 소제대상이 된다.

      ② 없어도 당연한 규정, 매도인의 면책 특약이다.

      ③ 계약해제의 경우 손해배상청구가 가능하나, 매수인이 악의인 경우는 불가하다.

          ◇ 매수인 악의란? --등기부에 임의경매가 공시 된 경우.

             단, 매도인의 고의적 행위나 형사적 사기책임이 있는 경우⇒ 손해배상 청구 가능.

          ◇ 매매계약보다 임의경매가 먼저인 경우 ⇒ 원상회복 의무만 부과.

          ◇ 매수인이 선의인 경우--계약해제+손해배상청구

3) 조문 해석

    ① 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없는 경우란?

         ⇒ 미지급 잔금으로 경매등기를 주말시키지 못한 때 ; 계약해제

    ② 취득한 소유권을 잃을 때란?

        ⇒ 경락인의 맘에 달렸다. 경락인이 경락대금 납부하면 소유권 소제 ; 계약해제.

    ③ 매수인이 출재로 그 소유권 보존?

       ⇒ 매수인이 대위변제로 경매등기를 주말시킨 때 ; 원금+손해배상

4) 대책 : 특약으로 576조 배제시켜야 한다.

    ◇ 계약체결 전후를 불문하고 경매등기로 인하여 매매대상 부동산의 계약이행이 불가능

        하게 되는 경우, 매수인의 선악여부를 배제하고 매도인은 하자담보책임을 져야 한다.