부동산 계약 시 권리의 분석-1

양이 좀 많다. 예전에 들었던 강의 내용 정리해놓은 것 이었는데

여기에 올려 본다.

 

  1.. 권리 분석 방법

          1) 공시 권리분석 ⇒ 등기부 권리분석

          2) 미공시 권리분석 ⇒ 임장활동을 통한 점유자 확인+점유사실 확인원

          3) 물건 분석 ⇒ 공동주택 체크리스트  

  

        * 진정한 권리자 여부 확인

          ◇ 소유자 사칭 및 무권대리(권원 없는 대리행위)  방지.

 

2. 공시권리분석

   - 등기부 갑구 권리

          ■ 소유권 : 취득일자 주의

              1. 민법 186조 법률행위 : 접수일자가 취득일자

                 ◇ 매매, 교환, 증여 등 계약서에 의한 권리변동.

              2. 민법 187조 법률규정 : 원인일자가 취득일자

                 ◇ 판결, 상속, 수용, 경매 등 법률규정에 의한 권리변동.

                 ◇ 접수일자와 원인일자 사이에 5년 이상 나는 경우도 있다

          ■ 가압류 및 가처분

              1. 공통점

                 1) 제소 전 절차 (긴급재판, 비상 재판 절차)

                 2) 변론없이 진행되는 문서재판이다.

                 3) 일정 금액 공탁 조건이다(손해배상 담보할 금액)

              2. 차이점

                 1) 가압류 : 금전채권 또는 금전화 할 수 있는 채권.

                 2) 가처분 : 지위, 신분 등 금전 외적 요소

                  ◇ 부동산 적용 2개

                     ① 부동산 처분금지 가처분 ⇒ 중도금 지불 후는 매도·매수자 내부적 공동소유

                          이 경우 매도인 2중 매매, 저당권 설정, 대항 임차권 설정 시 매수인이 신청.

                     ② 명도 소송하기 전에 점유이전금지 가처분

          ■ 압류

             1. 조세, 지방세 체납 시 적용.

             2. 해당 관청(세무서,구청)에 문의 ⇒ 체납금액 알 수 있다

                                                지연이자 붙는다(확인일자 기재)

             3. 담당자 외출 등 확인 되지 않은 경우 『미확인』 기재.

                ◇ 매도인 말만 듣고 기재하지 말 것

         ■ 가등기

            1. 효력

               1) 본등기 했을 때 순위만 확정될 뿐이지 실체법상 아무런 영향없다.

               2) 가등기가 존재하고 있는 한 가등기 권리자를 소유자로 봐야 한다.

            2. 가등기의 종류

               1) 민법에 의한 가등기 : 본등기 할 수 있는 가등기.

               2) 가등기 담보법에 의한 가등기 : 본등기가 않되는 가등기, 99% 저당권이다.

                  ◇ 가등기=저당권+대물변제권 ; 저당권보다 효력이 강하다.

                     단, ① 변제기 이후 2개월간 청산기간 필요

                          ② 청산기간 중 후순위 권리자에게 통보 요건

                            -후순위 권리자는 청산기간중에 경매신청형성권을 행사할 수 있는 자.

                         ③ 청산금 지급 후에 본등기 가능.

            3. 해결 방법

               1) 가등기 권리자를 직접 만나서 채무금액 변제조건으로 가등기 해제 합의서를 받거나,

                    ⇒ 계약시 법무사 입회

               2) 가등기 권리자를 연대 보증인 또는 공동 매도인으로 하여야 한다.

               3) 가등기 권리자를 못 만나면 Escrow계좌로 묶어 놓아야 한다.

                  ◇ Escrow계좌 : 매도·매수인 공동 계좌.

                                  (일방은 판결 받아야만 찿을 수 있다

         ■ 신탁 등기

            1. 소유자의 법률행위를 제한하여 신탁회사가 법률행위처분권을 갖고있다.

            2. 소유자는 무시하고 신탁회사와 계약체결 등 처분행위를 해야 한다.

            3. 종류 : 개발신탁, 처분신탁, 토지신탁, 일반관리신탁, 특정관리 신탁.

               ◇ 특정관리신탁 : 99%가 분양대금 금전관리.

                                계약체결은 실제 소유자와 하고, 금전지급은 신탁회사에 지불한다.

         ■ 예고 등기

            1. 등기 공신력 하자가 문제가 있을 때 붙는 등기.(법원에 의한 촉탁 등기)

            2. 자체만으로는 효력이 없고, 승소 판결이 났을 때 효력있다.

            3. 해결방법

               1) 이유 불문  확정판결 나기 전까지 거래 하지 마라.

               2) 거래 필요시 : 매도·매수인 Escrow 약정 후, 확정판결 이후 지급 되도록 한다.

         ■ 경매 등기

            1. 사(私)인간에 부동산 압류등기이다.

            2. 종류

               1) 임의경매 : 저당권, 전세권 등 물권에 의해서 확정판결 없이 시행되는 경매

                            당사자간 합의내용(계약)으로 판결.

               2) 강제경매 : 확정 판결(채무명의)에 의한 경매

                            판결, 공증, 인락조서, 화해조서, 조정조서 등.

            3. 실체법상 효력

               1) 임의경매 : 경락결과에 공신력이 없다.

               2) 강제경매 ; 공신력이 부여되어 있다.

            ◇ 인락조서란?

                 A ---→ B      B가 이의 없다고 한 경우 판사가 작성(부인되지 않는다)

                                   예) 토지거래 허가구역 내 매매⇒ 소유권 이전 청구소송.

 

- 등기부 을구 권리

         ■ 저당권 ; 약정 담보물권

            1. 종류 4개

               1) 저당권

               2) 근저당권 : 한도금액 끝까지 물권 갖고 있겠다     

              3) 포괄저당

               4) 공동저당

            2. 해결 방법

               1) 은행, 또는 사채업자 등에게 상환할 경우 등기 말소 여부 확인.

               2) 법무사 입회 또는 해지 서류 등 확인

               3) 계약 관례 ⇒ 사채업자의 경우.

                  ① 계약금 : 매매가의 10%

                  ② 중도금 : (매매가-채권액)의 40%

                  ③ 잔금 : 잔여 매매가(결국 원금+이자)

                  ◇ 잔금 처리 상황을 중개인이 확인 후 처리하겠다.-확인서.

         ■ 지상권

            1. 지상권자는 용익물건으로 사용 수익권을 갖고 있다.

            2. 설정기간이 중요함.--15년, 20년, 30년 등 확인.

            3. 보증 금액은 중요치 않다.

            ◇ 법정 지상권 ; 등기부상 나타나지 않는다.

            ◇ 저당권부 지상권 : 맨 땅을 저당 잡을 경우, 사용수익하기 위하여 그 땅에 설정한다.

                1) 통상 금융기관, 사채업자 등.

                2) 실체법상 효력 : 저당권과 운명을 같이 한다.

                                   단, 사채업자가 설정해 놓은 것은 별건 이다.      

        ■ 지역권 : 거의 없다.

                    통행 지역권

            ◇ 사실상 통행지역권 : 더 큰 문제

                1) 사실상 공도로 제공 된 땅

                2) 토지 소유자 ⇒ ① 공도를 막을 권리 상실

                                  ② 단지, 시가총액의 연 5% 이내에서 통행료 징수권만 있다.

                3) 특정 개인에게 제공 된 사실상 통행지역권 : 합의 등으로 폐쇄가능.

            ◇ 토지사용 승낙서 : 엄청 무서운 권리!!

                1) 성립 : 계약으로만 성립하는 채권채무 관계로 성립.

                2) 효력 : 물권적 효력으로 변질하여 제3자에게 대세적 효력 발생.

                          ① 점유권 발생

                          ② 유치권 발생 ⇒ 필요비, 유익비 발생.

                          ▷ 일시적 관계로 성립했다가 기간이 늦어지거나, 계약 해지시 문제 발생.

        ■ 권리 질권

           1. 저당권, 지상권, 지역권 등 용익권리 위에 설정하는 권리                

           2. 부기 등기 형식으로 되어있다.

           3. 부기 등기권자에게서 말소등기 의사여부를 확인 받아야 한다.

              예) 저당권 7번

                    7번 부기등기 ⇒ 권리질권이다.

        ■ 전세권

           1. 용익물건이지만(점유 할 수있는 권리)

                      + 담보물권 성격을 갖고 있는 권리, 즉 말소기준권리가 될 수 있다.

           2. 등기상 전세 기간이 만료 된 전세권 : 돈만 변제되면 나간다.

           3. 전세기간 - 확인 설명 대상.

           4. 건물 전세권 : 원칙적으로 토지에 대해서는 물권적 효력이없다.

                           단, 예외적으로 주임법, 상임법 대상 전세권은 토지부분까지 전세권의

                               효력이 미친다.

           5. 건물 일부에 전세권 설정 : 강제경매만 가능

           6. 건물 통째로 전세권 설정시 - 임의 경매로 간다.

        ■ 등기 임차권

           1. 등기 자체는 채권이나 등기 되면 물권화 된다.

           2. 주임법, 상임법 대상 임차권- 실익없고

           3. 임차권 등기 명령제에 의한 등기, 주임법, 상임법 대상 아닌 임차권 등 등기해야 효력.

           4. 임차권 종류 2개

              1) 민법에 의한 등기임차권 : 접수일자부터 제3자적 효력발생.

              2) 임대차보호법에 의한 등기임차권 : 대항력 일자에 의해 제3자적 효력 발생.

                 ◇ 대항력 ; 점유+전입신고+확정일자