각종 계약 시 체크사항
우리나라 뿐 아니라 사실 외국이라고 해도 부동산이란 본인의 전재산 이라고 할 수 있다.
이런 중요한 재산을 사거나 팔 때에는 누구라도 상당한 신중함을 기해야 하며
사전에 그 매매를 결정 하기도 어렵지만 막상 결정하고 나서도
계약 과정상 내가 손해 본 것은 아닐까? 상대방이 날 속이지는 않을까?
끝까지 마무리가 잘 되서 무난하게 끝날까 ??
온갖 고민을 하게 만드는 게 부동산의 계약이다.
부동산 계약상의 중요 체크사항을 종목별로 조금 정리해 보았다.
공통 사항
- 목적물 특정 : 주물+종물+권리
- 해약의 용이 : 해약 제재 확정
- 해석의 이견 : 단순하고 정확하게
- 계약서 작성 주의사항 : 분쟁 또는 소송대비
- 내용수정시 난외 정정사항 기재와 쌍방날인
- 계약서 2장 이상인 경우 양당사자 간인
- 부동산 표시는 소유권이전 필지별로 전체 표기
- 금액란은 한문 또는 한글로 여백없이
- 잔금수령=이전등기신청서 + 부동산명도
- 불이행 대비한 손해배상액 약정(위약벌) (예)
- 필요시 공증하여 증거력 확보, 어음공증 별도
- 자필서명,인감도장날인,당사자표시주민등록증
1. 입주권 : ~ 동호수추첨일(분양계약체결일) - 입주권 양도불가 : 주택을 분양받을 수 있는 지위를 양도하는 것을 금지하는 것이다
-주택법 제39조(공급질서 교란금지)
2. 분양권 : ~ 소유권이전등기일까지
- 분양권전매는 원칙적 가능하나, 투기과열지구, 분양가상한제 적용주택, 주택공영개발지구 주택은 불가함. -주택법 제41조의2(주택의 전매행위제한등)
- 1회에 한하여 전매허용(택촉법)
- 구체적인 위험성 ⓐ가압류·압류·가처분 ⓑ이중양도 ⓒ추가대금요구 ⓓ무자격자 매수 ⓔ사망 ⓕ조합중복가입
- 조합 중복가입여부 체크 - 위약벌 약정 필요
★분양계약서의 평형·동호수·대지지분·착공(예정)일·준공(예정)일 확인
★거래시점까지 납입한 금액과 영수증 확인, 프리미엄 확정
★시행사로부터 가압류·가처분 확인
★건축법대상인 주상복합등은 건축허가명의 확인
★첨부서류 : 분양계약서사본, 대금지급 영수증 (각회차별)
3. APT계약
★ 점유자(임차인)명도+선수관리비+이사후 하자확인+ 아파트키+소유권이전서류=잔금 동시이행
★ 명도여부 품목 : 거실의 장식장 등, 벽에 부착된 장식품 등, 천정의 전등, 주방의 조리대·식기세척기·오븐·세탁기 등, 현관·전실의 장식장 등
=> 확인되지 않거나 확인이 애매한 부분 : 수리 책임소재, 사진첨부
★ 등기부상 채권자 등으로부터 피담보채무확인서 (개인채권자의 경우 확인요함)
★ 임차인의 명도 또는 승계시 임차인계약서 및 임차인 서면동의서
★ 제세금(6월1일)·공과금·관리비정산,선수관리비
4. 상가 건물
★건축물대장의 면적·용도·경계·상태 등 확인
★주차창·불법증축·불법용도변경·소방법 등에 의한 행정처분 확인, 기재
★임대차계약서의 계약기간·임대료 등 확인
★대출금액승계 또는 피담보채무확인서, 제세공과금 확인
★임차인 계약서로 필요비·유익비·부속물매수청구권 성립 여부 확인
★신축 건물 중개 시 : 공사책임, 각종비용, 임대계약
5. 영업권(권리금)
= 매수자(임차인) 영업허가절차 및 관계법령 스스로 준비 및 확인
★건축물대장과 실제용도·면적 확인, 첨부
★보증금·계약기간(임차권 양도 또는 신규계약)의 확인, 책임소재
★권리금에 포함된 명도물품 명세서 확인, 첨부
★영업허가명의와 계약서 명의인 동일 여부, 영업허가(신고)의 승계책임과 경업금지의무 여부
★필첨서류 : 행정처분확인(계약·잔금시), 구임차인 임대차계약서 사본, 영업허가(신고)증 사본
6. 토지 및 기타
=현장 2회 이상 방문,구조물·지상권·농작물 소유자확인
★공법상 규제사항 확인, 각종 공부 첨부
★면적착오(대장과 실측 차이), 공도 등 사실상·법률상 면적손실 책임범위,책임주체
★법정지상권·점유권·유치권·분묘기지권·불법전용 확인, 처리방안, 해소책임 주체 명시
★대출금 승계(말소)책임·재산세·통합공과금
★잔금 전 사용승락서 발급엔 유치권배제특약 기재
★점유사실 확인원에 매도인 자필서명
7. 토지거래 허가구역( 지금은 많이 없지만 중요사항임)
★ 허가구역의 계약서 작성하는 방법 :
허가전 계약 → 허가신청 → 소유권이전까지 유동적무효가 적용되는 약정과 적용되지 않는 약정 구분법 숙지
★ 계약시 허가신청용 인감증명·위임장 지참
★ 계약서 단서에 허가신청 예정기한 기재
★ 필요 시 계약금을 허가 시 까지 공동통장 보관