주요 특약 정리_상가임대차 및 권리금 계약
상가 임차계약 시 특약사항
1. 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생되는 제반문제는 상호 협의 조정하기로 하며, 계약만기 후 임차인은 원상복구 하여야 한다.
2. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 임대인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.
(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택
3. 이 계약은 임대인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 임대인과 임차인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)을 임차인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)
4. 각종 조세 및 공과금은 잔금 일을 기준으로 정산한다.
5. 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불 시 까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다.(예) 계약금의 배액배상 등...)
6. 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개수수료를 부담하기로 한다. (묵시적 갱신 포함)
7. 계약기간 만료일에 신임대차 계약의 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환하여 주기로 한다.
8. 임대차 기간 만료일 0000년 00월00일 까지 명도하지 않을 경우 임차인은 지체일수 1일당 금___원을 위약금으로 지급하기로 한다.
9. 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.
10. 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 사항에 따라 협조하여 주기로 한다.
11. 등기부상의 근저당 (***번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다. (이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.) -근저당상환영수증 확인한다.
12. 이 계약은 임대인과 전화통화 후 (통화시간 기재, 통화내용 녹취) 00공인중개사무소의 000공인중개사가 위임하여 계약체결하며, 잔금 시 추인하기로 한다.
13. 차임은 후불(선불)이며, 매달 __일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.
14. 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 __%를 지연이자로 지불하기로 한다.
15. 임차인은 차임을 2개월이 상 연체할 시 임대인 임의로 해지가능하며, 해지 시 임차인은 즉시 원상 복구하여 명도하기로 한다.
16. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다. - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등) 영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요하다.
17. 위의 상황에서 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다.
18. 부가세는 임대인이 부담하기로 한다, 또는 임차인이 부담하기로 한다. - 이런 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음.
19. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도 한다.(원상복구 합의 시)
20. 권리금, 시설비 등은 인정하지 않는다.(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시)
21. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다.(입주권, 영업손실보상 등은 별도임)
22. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.
23. 임대인의 승낙 없이 업종 변경할 수 없으며, 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.
24. 구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.
25. 오픈상가의 경우 공부상 면적은 00㎡이나, 계약당시 실측면적은 00㎡인 상태에서 계약하는 것으로 임차인은 이와 관련하여 임대인에게 이의제기하지 않기로 한다.
26. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.
- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단 대여물품이 있을 경우 양수인이 승계한다.
- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금일에 원가로(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.
27. 양도인은 향후 0년 간 00구 관내에서 000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.
28. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.
- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.
29. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건명시)
30. 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
31. 임대차계약기간 만료일에 타 임차인에로의 임대차 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환하여 주기로 한다.
32. 잔금일은 쌍방합의하에 조정 가능함.
33. 차임은 후불(선불)이며, 매달 __일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.
34.이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 임대차이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 임차인은 이의를 제기하지 않기로 한다.
35. 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여 주기로 한다.
36. 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.(설정 및 말소비용은 임차인 부담임.)
37. 본 물건 주소지에 전입신고, 신규사업자등록 및 사업장이전등록을 하지 않기로 한다.
38. 본 계약에서 정하지 않은 사항은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.
상가 권리양도 계약 시 특약사항
1. 현 시설상태에서 모든 시설물을 양수인에게 잔금일 까지 이전하여 준다.
2. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.
- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단 대여물품이 있을 경우 양수인이 승계한다.
- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금 일에 원가로(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.
3. 양도인은 향후 0년 간 00구 관내에서 000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.
4. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 득하지 않는 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인과의 본 계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다.(보증금 및 월세의 0%이내 인상은 양수인이 수락함)
5. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.
- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.
6. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건명시)
7. 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 행정처분 시 양도인이 책임지기로 한다.
8. 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극협조하며 하자발생 시 양도인이 책임진다.
9. 본 임대차계약 시 암차보증금과 차임 부분의 변동이 있을 시 이 계약은 무효로 한다.
10. 본 계약에서 정하지 않은 사항은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.