주요 특약 정리_임대차(주거용)
임대차계약 시 특약사항(1~5번필수 입력사항)
적용대상: 아파트, 빌라, 다세대, 단독주택, 다가구주택, 원룸, 연립 등
1. 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개수수료를 부담하기로 한다. (묵시적 갱신계약 포함-필드에서 자주 접하게 되므로 적절히 적용 할 것)
2. 계약금 중 금____원은 계약 시 지불하고, 금____원은 0000년00월00일에 임대인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다. (이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게서 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택
3. 계약기간중에 매매 시에도 임대차는 기존과 같은 조건으로 승계존속된다.(주택임대차보호법제3조3항 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다' 라는 조항으로 임차인은 소유권이 바뀌어도 그대로 거주 할 수 있지만, 임차인이 원치 않을 때에는 임대차의 승계를 강요할 수 없고 임대차를 스스로 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 해지할 수 있다고 봐야 한다(대법원1998.9.2자 98마100결정참조)는 판례가 있는바 사전에 당사자 약정으로 중개분쟁을 방지할 수 있다.
4. 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불 시 까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다. (예) 계약금의 배액배상 등...)
5. 현장답사하여 주택 내외부 육안 상 하자없슴을 확인 후 계약함.(노후주택 중개 시 잔금 전이나 잔금 후 장롱뒤 등 보이지 않는 곳의 미세한 곰팡이 등을 원인으로 중개하자로 구청 등 이의제기 사례가 많으므로 사전에 꼭 현황을 알리고 단서화 하여 대비할 것 , 또한 확인설명서에 벽면 균열부분 체크에 있어 노후 주택은 미세한 균열 있으므로 꼭 외벽 일부분 크랙현상(실 금) 있슴으로 표기하여 설명할 것)
6. 이 계약은 임대인과 전화통화 후 (통화시간 기재, 통화내용 꼭꼭(?)녹취) 00공인중개사무소의 000공인중개사가 위임받아 계약체결하며, 잔금 시나 전에 추인하기로 한다.(스마트폰이나 녹음기:10만원대로 최신형 구매가능 공인중개사 필수품목10호)
7. 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.
8. 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 사항에 따라 협조하여 주기로 한다.(임차인의 __일간의 주소이전 협조 포함한다.)
9. 등기부상의 근저당 (***번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다. (이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.) -근저당상환영수증 확인한다.
10. 이 계약은 임대인000의 대리인000(임대인과의 관계, 주민번호)과의 계약이며, 잔금 시까지 임대인 본인이 직접 추인하거나 위임서류일체를 제출하기로 한다.(위임용 인감증명서는 본인발급용, 위임장도 본인이 작성한 것.)
11. 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생되는 제반문제는 상호 협의 조정하기로 한다.
12. 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.(설정 및 말소비용은 임차인 부담임.)
13. 본 계약서의 잔금(입주)일은 현임차인 동의하에 정한 것임.(임차인000,서명)
14. 공과금은 잔금지급일을 기준으로 정산하며, 특별수선충당금은 임차인이 대납하고, 추후 임대인과 정산키로 한다.
15. 본 계약에서 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.
16. 차임은 후불(선불)이며, 매달 __일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.
17. 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 __%를 지연이자로 지불하기로 한다.
재개발/재건축 물건의 임대차계약 시 특약사항
1. 본 임대차계약의 대상물건은 재개발/재건축 예정구역 내에 위치하였음.
2. 재건축/재개발 사업으로 인하여 대상물건의 철거 시 임차인은 본 임대차계약을 무효로 하고, 다른 조건 없이 즉시 명도 하여야 하며, 임대인은 명도를 확인하고 임대차보증금을 지급하기로 한다.
3. 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 경비이외에 임대인에게 어떤 비용도 요구할 수 없으며, 임대인이 조합, 시공사에서 지급하는 이주비를 수령함에 적극 협조하여야 한다.
4. 임차인에게 해당 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기(건축물의 철거예정시기), 건축물의 분할 제한 부분, 조합원의 자격, 관리처분 후 계약 분 전세 등 주택, 상가 임차기간 미적용. 분양받을 권리산정 기준일 등 충분히 고지하였음.